Bruxelles, le 12 mars 2000 (mise à jour le 22 mars 2000) (précision le 24 août 2003)


Une société immobilière non identifiée à la TVA parce qu'effectuant uniquement des prestations exemptées par l'article 44, § 3, 1°, a) et 2° CTVA (ventes avec application des droits d'enregistrement et locations) est-elle soumise à la T.V.A.sur les travaux immobiliers effectués par des membres de son personnel ? (1)

La réponse légale est incontestablement affirmative (2).

En effet, l'article 19, § 2 du Code de la T.V.A. (CTVA) mentionne: "Est également assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l'exécution par un assujetti d'un travail immobilier, 1° pour les besoins de son activité économique à l'exception: a) des travaux de construction d'un bâtiment effectués par un assujetti visé à l'article 12, § 2 (3) , b) des travaux de réparation, d'entretien ou de nettoyage, lorsque l'exécution de tels travaux par un autre assujetti ouvrirait droit à la déduction complète de la taxe ..." (je souligne).

Le but de cet article est de mettre sur le même pied l'assujetti qui fait appel à un tiers pour effectuer des travaux immobiliers et l'assujetti qui fait appel aux membres de son personnel pour effectuer ces travaux à partir du moment ou ces deux assujettis n'ont qu'un droit de déduction partiel ou pas de droit à la déduction de la T.V.A.

Il fallait mettre sur le même pied ces deux intervenants afin d'éviter, en l'absence de l'article 19, § 2, 1° CTVA que l'assujetti faisant appel aux membres de son personnel et non à un tiers ne soit favorisé.
Cet article est conforme à la sixième directive de l'Union européenne puisque l'article 6,3° de ladite directive dit: "Afin de prévenir des distorsions de concurrence et sous réserve de la consultation prévue à l'article 29, les Etats membres peuvent assimiler à une prestation de services effectuée à titre onéreux l'exécution par un assujetti, d'un service pour les besoins de son entreprise, dans le cas où l'exécution d'un tel service par un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à la déduction complète de la taxe sur la valeur ajoutée" (je souligne).

Or, une société immobilière non identifiée à la TVA car effectuant des opérations de ventes d'immeubles soumises aux droits d'enregistrement et des opérations de location, soit des opérations exemptées par l'article 44 est bien un assujetti.

Cependant si une analyse juridique nous conduit à conclure que la TVA est bien due par ladite société immobilière lorsqu'elle fait effectuer des travaux immobiliers par les membres de son personnel reste à noter que la position du Ministère des finances est pour le moins étrange puisque la dernière mise à jour au 01.01.1996 du Manuel de la T.V.A. du Ministère des finances mentionne au dernier alinéa de son point 63 - page 110 - : "Enfin, il est admis à titre d'essai, que l'article 19, § 2 du Code ne doit pas être appliqué en ce qui concerne les travaux de réparation, d'entretien ou de nettoyage qui sont effectués par un assujetti totalement exempté de la taxe en vertu de l'article 44 du Code".

Toutefois, j'ai appris que les services du Ministère des finances auraient l'intention de contrôler la situation des sociétés immobilières totalement exemptées (et dans l'impossibilité pratique d'acquitter la TVA vu qu'aucune disposition légale ne leur en donne la possibilité) en ayant la ferme intention de procéder à une récupération de la TVA due légalement par ces sociétés immobilières en vertu de l'article 19, § 2 CTVA en procédant par voie de mise en recouvrement des montants dus. La position du Ministre des finances à ce propos est fort claire ( Sa réponse à la question du 29/02/1996 du représentant VAN DEN EYNDE (4) ) et traduit incontestablement un revirement par rapport à la position administrative exprimée dans le Manuel de la TVA mis à jour au Ier janvier 1996.

Il faut noter qu'un assujetti non identifié à la TVA n'est pas en mesure d'acquitter la TVA due en vertu de l'article 19, § 2. Des intérêts moratoires et des amendes me semblent dès lors difficilement applicables. En effet, ce n'est que si un assujetti est identifié à la T.V.A. que des modalités de payement de la T.V.A. due sur l'opération sont prévues par les articles 3 et 5, § 2 de l'A.R. n° 1. L'article n° 50 CTVA excluant toute possibilité d'identification d'un assujetti à la TVA (donc d'immatriculation) pour un assujetti totalement exempté et donc toute possibilité de payement de la TVA puisque de ce fait non immatriculé à la TVA.

La TVA se calculera au taux de 21% sur la valeur normale des prestations qui est représentée par le prix pouvant être obtenu à l'intérieur du pays pour chacune des prestations dans des conditions de pleine concurrence entre un fournisseur et un preneur indépendants, se trouvant au même stade de commercialisation (5). En d'autres termes, et selon le texte de loi, la TVA se calcule sur le prix qu'aurait demandé un tiers indépendant pour fournir les mêmes services que ceux prestés par le personnel.
 

Il est assez amusant de constater que la société immobilière ayant du personnel qu'elle affecte à des travaux immobiliers devra payer 21% de taux de TVA sur la valeur de marché de tels services  au lieu de 6% en faisant appel à un tiers dans le cadre du respect des conditions fxées par:
    - la rubrique XXXI, du tableau A, de l’annexe à l’arrêté royal n° 20, relatif aux taux de TVA,
lorsqu’elles concernent un bâtiment occupé depuis plus de 15 ans;
    - la disposition temporaire, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2003, inscrite à l’article 1er bis
de l’arrêté royal n° 20, relatif aux taux de TVA, lorsqu’elles concernent un bâtiment occupé
depuis plus de cinq ans.
 

La conséquence logique serait que la société immobilière à tout intérêt à licencier son personnel et à faire appel à des tiers enregistrés pour l'exécution de ses travaux immobiliers et autres visés par l'arrêté royal du 18 janvier 2000. Pour une mesure qui vise explicitement à lutter contre le chômage, c'est une étrange façon de procéder.

Notes

1. Soit tout travail de construction, de transformation, d'achèvement, de réparation, d'entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d'un bien immeuble par nature ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture  d'un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble  par nature (Article 19, § 2, 2nd alinéa CTVA.


2. Pour autant que de besoin ce point de vue est confirmé par la réponse du ministre des finances  à la Question parlementaire du 29/02/1996 du représentant VAN DEN EYNDE :
   "Dès lors, les assujettis dont l'activité est  exemptée sur la base de l'article 44 du Code de la TVA (les assujettis sans droit à déduction) doivent  également appliquer l'article 19, § 2, 1° du Code précité".


3. Soit un assujetti qui d'une manière habituelle cède à titre onéreux les bâtiments qu'il a construits, fait construire ou acquis avec application de la TVA., au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle  a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier. Cet assujetti est censé prélever pour ses propres besoins le bâtiment non cédé à l'expiration du délai précité, lorsque ce bâtiment n'a pas encore fait l'objet à ce moment d'un prélèvement comme bien d'investissement


4. "Les cas pour lesquels l'article 19, § 2, 1° du Code de la TVA sont applicables dans le chef d'un assujetti sans droit à déduction sont vraisemblablement très rares (ndlr: ?).
   C'est pourquoi, lorsque le cas se présente, afin d'éviter des formalités supplémentaires aux intéressés, l'administration va réclamer la taxe due par l'application de cette disposition, en tenant compte de la TVA déductible (ndlr: ?), au moyen d'un relevé de régularisation".
   


5. Articles 33, 3°et 32, alinéa 2 du C.T.V.A.
   
   (*) Voir également l'article de M. Christian Fischer publié dans l'Echo du mercredi 22 mars 2000 : "Production immobilière immobilisée et TVA"

Stephen G Hürner